老旧小区改造内容包含方方面面，如解决外墙漏水问题、修复破损保温层、老旧市政管网改造、老幼设施提升、室外健身器材升级改造、消防设施改造、安防设施完善等。本文重点阐述解决外墙漏水问题和修复破损保温层的实践思考。

　　□　颜福军　熊玲玲

　　外墙漏水的原因

　　●　施工材料选择不当

　　20世纪90年代的建筑外墙砌筑砂浆多为以石灰拌制的砂浆，其抗压强度达不到现行国家相关标准下对砂浆强度的要求。这样的老旧小区建筑在外立面抹灰砂浆材料很容易产生裂缝，虽然不是所有裂缝都会影响结构安全，但是容易引起居民“心理恐慌”，而且这些裂缝也是导致外墙漏水的主要原因之一。

　　●　外墙施工设计不合理

　　老旧小区建筑外墙面粉刷时为了节约成本，在设计中有很多不合理的地方，甚至存在使用混合砂浆粉刷外墙面的现象，由于混合砂浆吸水率过大，导致出现空鼓的墙面。

　　●　外界环境引起的漏水问题

　　建筑外墙设计相对容易受到外界环境的影响，在施工过程中，要保证建筑环境的合理性，避免气候、温度、湿度等对建筑结构产生不利影响。有的地区台风和风暴经常发生，针对这些外部因素，应采取有效对策，正确实施防治。雨水在较大的冲击压力下穿透力是较强的，容易穿透裂缝和薄弱处，造成漏水。冻胀作用通常发生在墙体渗漏初期的寒冷天气，冻融会加剧外墙开裂，使渗漏面积逐渐增大。

　　●　施工过程中造成的渗漏

　　建筑规范规定不得使用干砖砌外(内)墙，干砖会吸收砂浆中的大部分水分，水泥没有时间水化，砂浆强度达不到设计要求。有些老旧小区建筑在采取条砌法砌墙施工时，铺浆过长，砂浆厚度不均，以致水平接缝不饱满，竖向接缝未填充砂浆，砌块干燥，出现空鼓或干缝，导致渗透。

　　保温存在的问题

　　●　外保温系统脱落

　　在老旧小区外墙外保温系统应用中，脱落是经常见到的问题，其原因是黏结度不符合要求，胶浆配比不符合相关配比要求，导致外保温系统黏结性差。

　　●　面层出现裂纹或开裂

　　面层裂纹主要以抹面砂浆层龟裂纹和网格布引起的裂纹为主，老旧小区建筑面层裂纹或开裂的出现，是在施工过程中黏结剂不符合建筑结构的实际要求造成的，特别是如果砂浆承载力不足，在重力等因素的作用下容易发生变形。这种面层被雨水冲刷就会产生裂纹和开裂，进而影响外保温系统的质量。

　　●　保温板空鼓渗水

　　在老旧小区建筑外墙保温工程施工过程中，保温板渗水是一个严重的问题，如果不加以处理，将严重影响建筑物的安全。造成这一问题的主要原因是老旧小区建筑基层墙面结构质量控制不到位，基层墙面设计不符合设计要求，墙体过干，保温板不能与基层墙面相连接，使保温板局部出现虚贴，胶浆配比不当及其黏结度不符合要求，导致保温板局部出现空鼓。

　　防止渗漏的措施

　　●　完善墙体的砌筑结构

　　在防止老旧小区建筑外墙漏水的主要措施中，砌体主体结构的改进发挥了重要作用，只有保证砌体质量，使砌体结构合理，才能减少墙体裂缝的形成，从根本上解决外墙漏水的问题。在对外墙的提升改造过程中要格外注意，保证砖块的湿度才能保证砌体的黏结度，裂缝填充也必须严格控制，用砂浆固定砌体中的缝隙，增加墙体和砌体的稳定性，并在建筑内部使用揉压法，可以有效减少墙体裂缝形成，有利于实现防止渗漏。

　　●　堵塞渗水路径

　　在修饰改造老旧小区建筑外墙之前，应重点堵住墙内渗漏的通道，墙洞要仔细检查、修补、填充。同时，应详细记录这些导致渗漏的地方，以便于日后发生渗漏时迅速找到渗漏的原因和大致位置。

　　修补墙面的方法

　　●　外保温系统脱落处理

　　对于老旧小区建筑外保温系统脱落这一问题，应按照脱落面积对保温材料进行修补。施工时应注意要等加固处理干燥后，才能对聚苯板进行黏贴，用柔韧性较好的抹面砂浆对裁掉保温材料的部位进行修补，使其平整光滑。

　　●　面层裂纹处理

　　处理外墙面抹面砂浆层龟裂纹时，在对裂缝的结构加固处理过程中，应先将保温层沿裂缝处裁掉，然后对裂缝进行彻底清洁。要密切注意裂缝填充的质量控制，在进行彻底清洗的基础上进行施工，提高附着力。

　　●　保温板空鼓渗水处理

　　要解决外墙面保温板中空鼓渗水的问题，需要先将虚贴和空鼓的保温板清理干净，然后将基层墙体表面洗净，滚涂一次界面剂，等干燥后，再将聚苯板粘在基层上，均匀地涂抹砂浆，进行修复。维修完成后，需要进行全面检验和验收，以确保维修质量和建筑安全。

　　弥合设计差距提升整体环境

　　弥合设计差距是老旧小区改造的重中之重，需要设计师开展大量工作。一方面，设计师对住宅环境改造进行辅助引导，鼓励居民参与改造;另一方面，设计师深入研究居民的不同需求，关注弱势群体的生活需求。同时，密切关注改造工作质量关键环节，可以有效避免施工质量差、整治效率低的问题。

　　在新时代背景之下，外墙设计与建设质量都要符合具体条件，制定科学的设计方案，既要考虑渗漏的原因，也要关注渗漏区域的实际情况，制定科学的处理设计方案，对原材料的质量和防渗技术进行把关。

　　老旧小区的综合提升改造是城市再生的重要组成部分。提升改造老旧小区环境，搭配明亮的外立面和地面色彩往往使人耳目一新。所以，基于社区概念的居住环境完善及提升，可以在一定程度上解决社区中一部分老年人的“思想抵触”问题。空间的优化设计还可以激活居民的交际活动、社会活动和户外社会活动，体现功能复兴的作用。

　　综上所述，解决老旧小区外墙漏水、外保温脱落问题，对居住区环境提升等方面起到了重要的推动作用。通过对城市老旧小区建筑的外立面进行改造提升，结合老旧城区的环境特点、建筑的实际情况，合理选择工艺方法及改造技术，注重安全环保，顺利实现质量安全、美观适用的改造提升目标，能够更好地提升老旧小区的居住环境和居住舒适度。

　　颜福军单位为江西省上饶市广丰区住房建设保障中心;熊玲玲单位为江西省建筑设计研究总院集团有限公司